قوانین فسخ قرارداد اجاره ملک پیش از موعد مقرر

امروزه شاید نیمی از مردم ایران هر ساله درگیر مسائل مربوط به اجاره خانه و یا اجاره دادن خانه یا ملک خود باشند. به همین منظور در شرایط متفاوت ممکن است اتفاقاتی رخ دهد که باعث تخلیه زودتر از موعدملک توسط مستاجر شود. در برخی موارد این به خواسته مستاجر است و در برخی موارد این موضوع به خواسته موجر است. در این مقاله این شرایط و قوانین مربوط به اجاره ملک و تخلیه پیش از موعد را با یکدیگر مورد بررسی قرار خواهیم داد. پس در ادامه با ما همراه باشید.

اجاره، مستاجر و موجر چه به چه معناست؟

در ابتدا بهتر است برای آن‌که بیشتر با این موضوع آشنا شویم با مفهوم کلی مستاجر و موجر آشنا شویم.به طور کلی اجاره کردن به این معنا است ، شخصی به عنوان مستاجر منافعی را با عنوان یک موضوع خاص از شخصی دیگر که در اصطلاح به اسم موجر شناخته می‌شود و آن موضوع در تملک اوست، در ازای بهره‌بردای از آن موضوع مبلغی را به عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کند.

مشکلات مربوط به تخلیه ملک توسط مستاجر

همواره مشکلات متفاوتی ممکن است در زمان اتمام قرارداد اجاره رخ دهد و حتی این امکان وجود دارد که مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند. به همین منظور قانون چنین مواردی را پیش بینی کرده است. و برای حل این مشکلات راه‌حل هایی را نیز در نظر گرفته است.

در مواردی ممکن است که موجر تحت شرایطی نیاز داشته باشد که ملک خود را زودتر از موعد قرارداد از مستاجر تحویل بگیرد، ولی با توجه به قرارداد این موضوع امکان ندارد. ولی قانون در رابطه با این موضوع هم راه حلی را پیش نهاد کرده است، تا موجر این توانایی را داشته باشد فسخ قرارداد کند.

به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

لازم به ذکر است که تعیین خسارت از منظر تاخیر مستاجر در تخلیه و یا تاخیر موجر برای بازپرداخت ودیعه نیز شامل مواردی می‌شود که باید به آن توجه داشت و تا زمانی که قرارداد مستاجر تمام نشده نمی‌توان اجبار به تخلیه کرد مگر آنکه در قرارداد این موضوع قید شده باشد.

تخلیه ملک توسط مستاجر 

در رابطه با تخلیه زودتر از موعد قرارداد توسط مستاجر باید به نکاتی توجه داشت. یکی از این موارد ممکن است گذاشتن بندی در قرارداد است که بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود که در صورت اجرا نکردن برخی تعهدات مالک این مستاجر است که امکان تخلیه پیش از موعد را دارد. 

چنانچه برای طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید حاصل شود، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.

معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه‌حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

مهمترین دلیل دعوای تخلیه بین مالک و مستاجر

شاید بتوان مهمترین موضوع در رابطه با دعوای بین مالک و مستاجر برای تخلیه را پایان یافتن مدت زمان اجاره بیان کرد. در صورتی که تحت هر شرایطی مالک و یا مستاجر مدعی پایان یافتن مدت قرارداد باشند و طرف دیگر آن موضوع را نپذیرد، دعوای تخلیه بین دو طرف شکل می‌گیرد.

اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند

در شرایطی که مستاجر در نگهداری از ملک کوتاهی کند، و موجر خواهان تخلیه ملک قبل از موعد قرارداد باشد باید نکاتی را مورد توجه داشت.

در این رابطه قانون به صراحت اعلام کرده است که اگر در زمان اجاره، مستاجر اقداماتی انجام دهد که موجب ضرر موجر شود. و مستاجر نیز نتواند از شرایط تعمیر آن برآید و مانع تعمیرات آن مشکل شود، در این صورت موجر این حق را دارد که قرارداد را فسخ و هرگاه تعمیرات ضروری باشد این دادگاه است که می‌تواند مستاجر را به الزام به تخلیه موقت کند.

ضمانت اجرایی برای موجر

قانون برای موجر نیز شرایطی را فراهم آورده است تا در صورتی که اجاره بها توسط مستاجر پرداخت نشد مالک این امکان را دارد ملک را تخلیه کند. ولی باید به این نکته اشاره کرد که این موضوع طبق قوانین باید صورت پذیرد که به شکل زیر است.

بر اساس ماده 14 قانون موجر و مستاجر، موجر این امکان را دارد در صورت رخ دادن موضوع یاد شده درخواست تخلیه ملک توسط دادگاه کند در صورتی که در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌کننده سند اجاره یا ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد، چناچه اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.

در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه عین مستأجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می‌تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مورد اجاره را فسخ کنید.

لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

در صورت بروز مشکلات  در هر زمینه حقوقی  می توانید از مشاوره حقوقی - وکیل متخصص  در موسسه حقوقی اوستا بهرمند شوید:

راه های ارتباطی:

1. تماس با شماره تلفن ثابت : 70700007-021
2. تالار گفتگو حقوقی
3. چت انلاین با مشاوران