بررسی جوانب حقوقی تخلیه مستاجر

یکی از عمده ترین مشکلاتی که این روزها بیشتر مالکان املاک با آن سروکار دارند،عدم رعایت بندهای اصلی قرارداد اجاره نامه توسط کسانی می باشد که ملک را به آنان اجاره داده اند،در چنین مواردی اصولا بهترین راه حل برای آشنایی با احکام قانونی تخلیه مستاجر آن است که به یک مشاوره حقوقی برای کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کرد.

گرفتن حکم تخلیه مستاجر توسط صاحبخانه برای خواستن عذر و تخلیه مستاجر جز مواردی است که در قانون تمامی جنبه ها و مراحل روند دادرسی ان پیش بینی شده است.

در صورت داشتن هرگونه سوال یا مسئله ای در ارتباط با موجر و مستاجر می توانید از مشاوره حقوقی - وکیل متخصص  در موسسه حقوقی اوستا بهرمند شوید:
راه های ارتباطی:
تماس با شماره تلفن ثابت : 70700007-021
تالار گفتگو حقوقی
چت انلاین با مشاوران

همانطور که میدانید در عرف و قانون کشور ما مستاجر به کسی گفته میشود که طبق یک قرارداد قانونی از مالک یک مکان،آنجا را اجاره می کند و هر دو طرف در قرارداد مطروحه تعهداتی را بر عهده میگیرند که رعایت این موارد الزامی است،در صورت عدم رعایت چنین تعهداتی راه های قانونی و پیامدهایی ممکن است ایجاد شود که به ضرر فرد نقض کننده میباشد،برای مثال مالک میتواند در صورت عدم رعایت قوانین توسط مستاجر به محاکم قانونی مراجعه کند و پس از طی کردن مراحل دادرسی حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قضایی اخذ کند.

گرفتن حکم تخلیه مستاجر با استناد به اجاره نامه

گرفتن حکم تخلیه مستاجر با استناد به اجاره نامه ماده ۴۴۶ قانون مدنی امکان پذیر است. طبق این ماده قانونی:اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می­شود، اجاره­ دهنده را موجر و اجاره­ کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مورد اجاره می­شود، نه خود موضوع اجاره.

همانطور که با مطالعه ی ماده 446 قانون مدنی متوجه شدید،اجاره نامه از جمله قراردادنامه های موقتی به حساب می آید که محتوای آن مربوط به تعهداتی است که مالک ومستاجر باید در مقابل یکدیگر آنان را رعایت کنند.گرفتن حکم تخلیه مستاجر اصولا با استناد به موارد مطروحه در اجاره نامه امکان پذیر میباشد،هرچند برای آشنایی با تمام جزئیات آن به طور دقیق بهتر است با مشاوره حقوقی مشورت داشته باشید تا در مدت زمان کوتاه تری بتوانید نتیجه ی مطلوبی را بدست آورید.

یکی از مهمترین نکاتی که حتما باید به هنگام بستن قرارداد اجاره نامه به آن توجه کرد،ذکر مدت زمانی معین برای اجاره ملک توسط مستاجر میباشد،در صورت عدم بیان مدت زمانی معین در اجاره نامه،این قرارداد فاقد ارزش قانونی خواهد بود و می توان برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر به آن استناد کرد از طریق دیگری باید این موضوع را پیگیری کرد که بهتر است در ابتدا و پیش از هرگونه اقدامی از مشاوره حقوقی کمک گرفت.

قراردادهای اجاره اصولا از راه های رسمی و غی رسمی قابل اعمال میباشند،قانون کشور ما برای هر دو نوع از قراردادهای اجاره،راه ایی برای پیگیری و گرفتن حکم تخلیه در نظر گرفته است.

اگر شما در شرایط رسمی عقد اجاره نامه را منعقد کرده باشید،کارتان راحت تر است و موجر میتواند برای پیگیری قانونی و تکمیل روند دادرسی به اداره ثبت اسناد مراجعه کند و در کوتاهترین زمان ممکن حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.

برای قراردادها و اجاره نامه هایی که به صورت رسمی بسته میشوند،یکی دیگر از راه های گرفتن حکم تخلیه مستاجر،مراجعه به دفاتر اسناد رسمی است که قرارداد اجاره در ان انعقاد شده است،از این طریق موجر یا همان مالک به راحتی میتواند درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه مستاجر را به راحتی انجام دهد.

چگونگی گرفتن حکم تخلیه مستاجر در اجاره نامه های مختلف

از دیدگاه قانون اصولا اجاره نامه هایی که قابلیت پیگیری و گرفتن حکم تخلیه ی مستاجر را دارند اصولا به سه دسته تقسیم میشوند:

1.    اجارۀ محل سکونت یا منزل

2.    اجارۀ محل کسب یا تجارت

3.    اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه‌ خیریه که در واقع در دسته بندی محل‌های مسکونی قرار میگیرند.

همانگونه که بیان کردیم اصولا براساس قراردادی که بین مستاجر و مالک انعقاد میشود،مستاجر موظف است تا مبلغی را به عنوان اجاره بها به عنوان اجاره بها یا همان منفعت مالک به او بپردازد تا بتواند از مکانی که مالک در اختیار او قرار می دهد،استفاده کند.

در شرایط خاصی طبق قانون موجر و مستاجر مالک این اختیار را دارد که حکم تخلیه مستاجر را بگیرد:

زمانی که موجر و مستاجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستاجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجاره‌نامه نباشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجاره‌نامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.

در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجاره‌نامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.

اجرای حکم تخلیه مستاجر و مراحل اجرای آن

1.هر زمان که مالک یا همان موجر بتواند به استناد به مدارکی که در اختیار دارد به مراجع قانونی مراجعه کند و ثابت کند که که مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده است و باعث ایجاد مشکلاتی برای مالک شده اس،حکم تخلیه مستاجر توسط شورا یا دادگاه صادر خواهد شد.

مطابق با بند ب. ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۰۹/۱۶ رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.

2.با گذشت 24 ساعت از صدور حکم،حکم تخلیه به مستاجر ابلاغ خواهد شد،پس از ابلاغ حکم تخلیه مستاجر او 72 ساعت وقت دارد تا ملک مربوطه را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد.

به این موضوع توجه داشته باشید که مستاجر در طول این مدت اختیار برای اعتراض به حکم دادگاه مبنی بر تخلیه مستاجر نخواهد داشت باید سریعا آنجا را ترک کند.

نکته:

مالکانی که با هدف گرفتن حکم تخلیه مستاجر به دادگاه مراجعه می کنند باید در نظر داشته باشند که بدون پرداخت مبلغ ودیعه و ارائه رسید آن به محاکم قانونی،این امکان را نخواهند داشت تا تقاضایی مبنی بر تخلیه مستاجر داشته باشند،برای انکه بیشتر بتوانید با جزییات احکام مربوط به روابط موجر و مستاجر آگاه شوید و از طریق قانونی بتوانید حکم تخلیه مستاجر را از محاکم قانونی بدون اتلاف وقت دریافت کنید،بهترین را آن است که از متخصصان مشاوره حقوقی در تمامی مراحل دادرسی،کمک بگیرید.

در صورت داشتن هرگونه سوال یا مسئله ای در ارتباط با موجر و مستاجر می توانید از مشاوره حقوقی - وکیل متخصص  در موسسه حقوقی اوستا بهرمند شوید:

راه های ارتباطی:

1. تماس با شماره تلفن ثابت : 70700007-021
2. تالار گفتگو حقوقی
3. چت انلاین با مشاوران